新築ワンルームマンションを購入し、赤字続きに、、

2023年10月30日

失敗例Aさん(50代男性)は老後不安の解消のために業者から勧められた地方の新築ワンルームマンションを購入しました。業者からは毎月のローンの支払いは入居者の家賃で賄うことができ、万が一入居者が退去してもサブリースで家賃保証されるため安心してください。と言われて購入を決意しました。購入から数年間は業者から説明があった通り、退去しても家賃は入り続け問題なかったのですが、購入してから5年程経過した後、業者から家賃保証の金額を減額する旨話がありました。その後退去の頻度も増えていき、入居者退去の度にローン返済の持ち出し、内装工事費の支払いに追われてしまい売却しようか迷ってます。
失敗の原因不動産投資は安全な立地の物件と経験豊富な賃貸管理会社に任せることができればリスクを抑えて運用することができます。
今回のケースでは3つ問題点があります。1つ目は地方の物件であるということ。不動産投資を行う上で将来的に人口が増え続けるエリアで投資することが鉄則です。人口が減る見込みのある地方都市で投資することはお勧めできません。2つ目は新築であるということ。新築は中古と比べて、広告宣伝費や人件費などの費用が物件価格のおおよそ1割から2割程転嫁されています。中古の方が価格が安く利回りが高い傾向にあるので投資物件に向いています。3つ目はサブリース契約である点です。サブリースとは管理委託契約の一つであり、一言でいうと、不動産オーナーが賃貸管理会社に保有物件を貸し出し、賃貸管理会社から家賃(サブリース料)を受け取るという契約です。サブリース契約の費用相場は賃料の10~20%程です。一見家賃保証されていて安心な様に見えますが、本来の家賃の1割から2割減額される上に、築年数が経過し賃貸が付きづらくなったら業者から一方的に家賃の減額や契約打ち切りをされる場合もあり社会問題となっています。賃貸需要が高いエリアであればサブリース契約は必要ありません。
ポイントまず特定の業者の言うことを鵜呑みにしてはいけません。各業者は自社の商品を積極的に提案してきますので、その提案がご自身にとって本当に適切なものか慎重に判断する必要があります。また、サブリース契約等は安易に署名捺印をするのではなく、契約書の裏面や約款に契約者に不利になる情報や注意点が記載されていますのでしっかりと目を通してください。ご自身で判断がつかなかったり、わからない点がある場合には他の専門家にセカンドオピニオンとして意見を聞くことも大切です。