公開日：2022年01月26日
更新日：2022年01月28日
不動産投資をする上で気になるのが、物件の「利回り」の高さではないでしょうか？不動産投資を行う人にとって、投資商品の利回りは「年利」と並んで重要な指標のひとつです。
利回りはもちろん高い方がいいのですが、平均値を把握せずに数値の高さだけで判断してしまうと、収益の上がらない物件を選んでしまう可能性もあります。
今回の記事では、そうした不動産ならではの難しさを持つ利回りを正しく判断するために、利回りの計算方法や平均値、エリア・物件別の利回りの比較、オススメのエリアと物件種別をご紹介します。
【執筆者のプロフィール】
株式会社 F.A.S 代表取締役 山田健二
大学卒業後、大手警備会社や保険会社でサラリーマンを経験。
ワンルームマンション投資開始から12年間でマンションを10戸所有。
毎月80万円以上の家賃収入が入るようになり、40歳の時に会社を退職し、FIREを実現。
不動産投資の利回り計算方法とは？
不動産投資を行うにあたっては、利回りの平均値を知っておく必要があります。
不動産投資の利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」があります。表面利回りは不動産投資でよく目にする利回りで、「物件の価格に対してどのぐらいの家賃収入が得られるか？」という、表面的な収益性がわかる数値です。計算式は次の通りです。
表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100
たとえば物件価格が3,000万円、月額賃料が12万円（年間144万円）の中古マンションの場合、
表面利回り（％）＝144万円÷3,000万円×100
となり、表面利回りは4.8％となります。
一方実質利回りは、表面利回りをより実態に近づけるために、不動産投資にかかる経費まで含めて計算します。計算式は次の通りです。
実質利回り（％）＝（年間家賃収入－諸経費）÷物件価格×100
たとえば上記と同じく物件価格が3,000万円、月額賃料が12万円（年間144万円）の中古マンションで、諸経費が20万円の場合、
実質利回り（％）＝（144万円－20万円）÷3,000万円×100
となり、実質利回りは4.13%となります。
東京と地方の利回りについて
初めて不動産投資を行う方の中には、「東京は家賃が高いから、利回りも地方より高いのでは？」と思っている方もいるかもしれませんが、実はそうではありません。
東京と地方の利回りを比べると、全体的に地方の利回りの方が高めになっています。その理由は、東京の物件価格の高さです。
2020年に開催された東京オリンピックの影響で、東京都内の物件価格は上昇し、実質4～5％ほどの利回りの物件が増えました。
かたや札幌や仙台、横浜を始めとした地方都市の同規模・同条件の物件は、東京で実質利回り4％後半でも、地方では5％強というデータが出ています。
しかし、利回りだけを見ると地方都市の方が魅力的なのですが、地方の物件は空室リスクがあるので注意が必要です。たとえ利回りが高くても、入居者がいなければ収益は生まれません。
やはりそうした危険性を考えると、リスクが比較的低い東京の物件に投資をするのが、賢明な選択といえるでしょう。
▼東京と地方都市の利回りの比較
| 東京都 城南地区 | 横浜 | 大阪 | 神戸 | 京都 | 名古屋 | 福岡 | 札幌 | 仙台 | 広島 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2％ | 4.8％ | 4.8％ | 5.1％ | 5.2％ | 5.0％ | 5.0％ | 5.5％ | 5.5％ | 5.7％ |
不動産種別毎の平均利回り
では、不動産の種類ごとの平均利回りは、どのぐらいあるのでしょうか？
| 不動産種別 | 平均利回り | コスト | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|---|
| ワンルームマンション（中古） | 4～5％ | 低い | ・初期費用が安い ・管理しやすい | 耐用年数が短い |
| ワンルームマンション（新築） | 3～4％ | やや低い | ・節税効果がある ・長期的な収入が期待できる | 価格が高い |
| 一棟（マンション・アパート） | 6～7％ | 中 | ・ルールが決められる ・将来住むことも可能 | ・建物全体の管理をするため、手間がかかる ・初期費用として物件価格の2割～3割投入する必要がある |
| 戸建て | 7～8％ | 高 | ・安価に購入可能 ・耐用年数に注意が必要 | ・入居者が限定される ・リフォーム費用が高くなる可能性がある |
物件の種別で比較すると、平均利回りは戸建ての一棟貸しが7～8％と、最も高くなっています。それに比べて新築のワンルームマンションは3～4％と、戸建ての半分の利回りです。
しかし、戸建ては入居者が限定されるので空室リスクが高く、リフォーム費用などのコストも高額で、耐用年数にも注意が必要です。
そのため、低リスクで中程度の利回りを得たい人には、やはり中古のワンルームマンションがオススメです。
不動産投資をお考えなら、東京FASへご相談ください！
不動産投資を行う際には、利回りの高さだけでなく、空室リスクやコストなども考えて物件を選ぶ必要があることが、ご理解いただけたかと思います。
不動産投資をお考えなら、東京・川崎・横浜のワンルームマンションに特化した「東京FAS」まで、お気軽にご相談ください。