公開日：2021年12月03日
更新日：2024年04月30日
不動産投資を始める方の多くが「利回り（リターン）の大きいものに取り組みたい」と考えています。
利回りは投資を考える上で重要ですが、利回りの高さばかりを重視した不動産投資は失敗につながりかねません。
そこで今回は、不動産投資の利回りについての計算方法や、ワンルームマンション投資のメリットに関してご紹介します！
ワンルームマンション投資とはそもそも何なのか、基本的な流れが知りたい方は以下のコラムも参考にしてみてください。
この記事の監修者
- ワンルームマンション投資でFIREを達成！
- 株式会社F.A.S 代表取締役 山田健二
- 宅地建物取引士／AFP(アフィリエイテッドファイナンシャルプランナー)／相続知識検定マスター
大学卒業後、大手警備会社や保険会社でサラリーマンを経験。
安定した収入を求め29歳で不動産オーナーとなり、10年間で月30万円以上の不労所得が入るようになりFIREを実現。
ワンルームマンション投資の利回りは2種類存在する！
不動産投資物件からのリターンである「利回り」。実は、この利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
収益物件を紹介している情報サイトでは表面利回りが明記されるケースが多いのですが、不動産投資で利益を出すためには実質利回りで考える必要があります。
それでは、この2つの利回りの違いについて詳しく見ていきましょう。
表面利回り
表面利回りとは、物件価格に対してどれだけの家賃収入が得られるかを表した利回りのことです。
年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格×100＝表面利回り の式から計算できます。
例えば、3,000万円を1室所有しており、年間の家賃収入が200万円の場合、
以下のように表面利回りを算出できます。
(200万円÷3,000万円) ×100＝6.7％
この不動産物件の表面利回りは6.7%ということになります。
実質利回り
一方の実質利回りは、家賃収入から年間でかかる経費を差し引いて計算した利回りのことです。
先ほどの3,000万円の物件で、家賃収入200万で年間経費が50万円かかる場合の実質利回りは下記の通りです。
（200万円－50万円）÷3,000万 ×100＝5％
実質利回りは5%となり、同じ物件でも先ほどの表面利回りと大きく数字が変わります。
現実に即したシミュレーションをするためには、実質利回りで考えましょう！
各種条件(物件の種類/地域/築年数)によって変化しますが、東京の中古ワンルームマンションの場合、実質利回り3.8%前後を基準に考えていただき、現実の利回りに近い計算を心がけましょう！
ワンルームマンション投資とその他不動産投資との利回り比較
不動産投資では、マンションやアパートのほか、戸建て投資など様々な不動産があり、物件によって利回りは大きく変わります。
以下では、それぞれの物件利回りを比較してみました。
ワンルームマンション投資と他の不動産投資の比較一覧
| 不動産種別 | 平均利回り | コスト | メリット | デメリット |
| ワンルームマンション（中古） | 4～5％ | 低い | ・初期費用が安い ・管理しやすい | 耐用年数が短い |
|---|---|---|---|---|
| ワンルームマンション（新築） | 3～4％ | やや低い | ・節税効果がある ・長期的な収入が期待できる | 価格が高い |
| 一棟（マンション・アパート） | 6～7％ | 中 | ・ルールが決められる ・将来住むことも可能 | ・建物全体の管理をするため、手間がかかる ・初期費用として物件価格の2割～3割投入する必要がある |
| 戸建て | 7～8％ | 高 | ・安価に購入可能 | ・入居者が限定される ・リフォーム費用が高くなる可能性がある。 |
利回りの高さだけを見れば、戸建て投資やアパートやマンション一棟投資を選びがちです。しかし、ワンルームマンションとは違って管理する部屋の数や、物件獲得にかかる初期費用も大きくなるため不動産投資の中上級者にしかオススメできません。日中、働いているサラリーマンの方などは、安い初期費用(=低リスク)で始められて、さらに管理の手間もかからないワンルームマンションが最も向いています。不動産投資もいろいろ種類がありますが、その中でも低リスクで着実な利益を狙えるのがワンルームマンション投資なのです。
ワンルームマンション投資のメリット
ここまで不動産投資を利回りの点から見てきましたが、
その中でも一番初心者に向いているワンルームマンション投資のメリットについて詳しくご紹介します。
初期費用が少ない
ワンルームマンション投資のメリットの一つに、初期費用の少なさが挙げられます。
不動産投資では不動産購入にかかる費用や諸経費が多く、家賃で利益を回収するまで時間がかかってしまいがちです。
ワンルームマンションなら初期費用を抑えられるので、手元に資金を残してのスタートが可能です。
修繕費用といった年間の経費も比較的小さいため初心者の方でも安心です。
ローンの融資が通りやすい
資産価値の高い東京のワンルームマンション投資のメリットは、ローンの融資が通りやすいことです。
不動産投資ではローンを組んで不動産を購入することになりますが、一棟投資など投資金額が大きな場合、資金力がない方はローンに通らない可能性があります。
一方ワンルームマンションの物件価格は、他の物件に比べて低いため、融資のハードルも下がります。
管理の手間がかからない
ワンルームマンションでは、一室のみ管理すればいいため管理手間も最小で住みます。
さらに、空室対策や日々のメンテナンス等は管理会社に任せることで、実質管理手間を0にしつつ、毎月の家賃収入を得ることができます。
利回りだけで投資物件を判断するのは間違い！
不動産投資で利益を考えることは大切ですが、利回りに振り回されては本末転倒です。
自分が許容できるリスクを把握しておかなければ、安定した利益を得ることはできないためです。
不動産投資では購入する不動産が大きく利益を左右しますが、空室リスクや年間を通して必要となる諸経費についても考えることが必要です。
利回りだけで投資物件を判断することのないよう、自分に合った投資を考えるようにしましょう。
ワンルームマンション投資をお考えなら、東京FASへご相談ください！
ワンルームマンション投資が不動産投資を始める方にはおすすめだということをご紹介してきましたが、実際に自分で投資物件を探すことは簡単ではありません。
同じように不動産投資を考えている方との競争にもなりますし、必要となる資金の準備もあるためです。
そこでおすすめしたいのが、ワンルームマンション投資の実績が豊富な東京FASにご相談いただくことです。
実際に不動産投資の経験があるエキスパートが相談とアドバイスをいたしますので、不動産投資の不安や疑問が解消できます。
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