公開日：2022年05月06日
更新日：2022年06月28日
不動産投資を考えていらっしゃる方の中には、「不動産投資は本当に儲かるのか」「初心者には難しいのでは」とお悩みの方もいらっしゃるかもしれません。ですが、不動産投資に関して正しい知識を持っていれば、不動産投資は難しい投資ではないということが分かるはずです。そこで、今記事では不動産投資を考えている方のために、事前に知っておくべき投資の仕組みと基礎知識を詳しくご紹介します。
【執筆者のプロフィール】
株式会社 F.A.S 代表取締役 山田健二
大学卒業後、大手警備会社や保険会社でサラリーマンを経験。
ワンルームマンション投資開始から12年間でマンションを10戸所有。
毎月80万円以上の家賃収入が入るようになり、40歳の時に会社を退職し、FIREを実現。
不動産投資で収入を得る為の基礎知識
不動産投資では、どういった物件を購入するかということを考える前に、収入となるインカムゲインとキャピタルゲイン、そして利益に大きく関わる利回りについて知っておく必要があります。そこでまず知っておきたい不動産投資の基礎について見ていきましょう。
インカムゲインとキャピタルゲインとは
不動産投資において、収入にあたるものは2つあります。
インカムゲイン
資産の保有で得られる利益のことをインカムゲインといいます。不動産投資においては、入居者から得られる賃料がこれにあたるため、賃料収入のことをインカムゲインと呼びます。
キャピタルゲイン
保有している資産を売却することで得られる利益のことをキャピタルゲインといいます。不動産投資においては、不動産を購入し、売却した際の差額が利益となります。そのため、差額収入のことをキャピタルゲインと呼びます。
キャピタルゲインは多くの知識が必要なことに加え、運に左右されることも多いので、不動産投資の初心者の方にはインカムゲインを考えることをおすすめします。
利回りとは？
不動産投資で重要となってくるのが利回りです。ですが利回りの数字をきちんと理解していないと、大きな損失につながりかねません。不動産投資で理解しておくべき「利回り」には2種類ありますので、まずはその内容を詳しく見ていきましょう。
表面利回り
一般的に不動産会社で提示されることが多いのが表面利回りです。物件の価格に対し、どれだけの収益（家賃収入）が得られるかの収益性を示した数字です。
実質利回り
不動産投資でかかる経費も含め、より実態に即した収益が分かるのが実質利回りです。家賃収入が得られても実際には不動産の管理には経費がかかるため、不動産投資では実質利回りを考える必要があります。
利回りについてはこちらの記事でも詳しく解説しているのでぜひご覧ください。
不動産投資の仕組みと流れを理解しよう
不動産投資を始める前に、まずはどうやって投資をしていくのかを理解しておきましょう。まずは家賃収入を得るために、アパートやマンションの購入をしなければなりません。その購入費用として、銀行に費用を借りる必要があります。不動産を購入したら、入居者を募集し、その家賃から銀行にお金を返済していきます。銀行への毎月の返済額は決まっていますから、そのお金と不動産の維持にかかる経費を差し引いた残りが利益ということになります。
失敗例を元に失敗しない投資を学ぶ
世の中には様々な投資がありますが、どの投資にもリスクがあると同時に、自分自身で管理や維持をしていかなければならない手間がかかります。そういった投資の中で、比較的安定して利益を得られるのが不動産投資です。不動産投資をされる方の多くが、将来にわたって安定した収入源とすることを目的として投資をされています。ですが一方で不動産投資は危険だ、という話もあります。不動産は投資する資金が大きな額になるため、失敗すると全てを失ってしまうという危険と背中合わせであることは事実です。「もっと儲かるよう不動産をどんどん買いなさい」といった営業をかけられ、また投資のリスクについてきちんとした説明を受けていないまま不動産投資で多額の借金を抱えてしまったという方がいらっしゃることがあります。そういった失敗をしてしまうと、不動産投資どころかこれからの人生が取り返しのつかないものになりかねません。不動産投資ではこんな失敗をする可能性があるということを知り、かつきちんとリスクやコストについて学んでから投資することをおすすめします。
成功する不動産投資とは
初期費用がかかることに加え、リスクもある不動産投資において、どうすれば成功するのかを理解しておくことは大切です。そこで、不動産投資を始めようと考えている方がまず知っておいて欲しい、成功するための2つのポイントを詳しくご紹介します。
ハイリターンを求めず慎重に
不動産投資では、ハイリターンを求めてはいけません。株式投資や仮想通貨などで大きく利益を上げている人を見て真似する人が失敗することが多いのと同じく、投資で大きな利益を得られる投資は大きなリスクと背中合わせです。そういった投資の中で、不動産投資は大きな利益は出せないものの、リスクは少ない「ミドルリターン・ミドルリスク」の投資方法です。長期にわたって運用することで確実に利益を増やしていくことは可能なので、無理をせず慎重な投資をするようにしましょう。
成功例を参考にイメージしてみる
不動産投資を始める前に、実際に投資で成功した人の話を参考に自分の中で成功のイメージを固めてみるようにしましょう。どういう投資をし、どうやって利益を増やしていくのか、具体的なイメージが描ければ、大きな失敗をすることはありません。どういった成功例を見ればいいのか分からない、ということであれば、こちら「ワンルームマンション投資の成功例: 資産1億円を築いた方法」のコラムをご覧ください。イメージしやすくなるはずです。
初心者の失敗しない不動産投資のまとめ
不動産投資で失敗しないためには、「無茶な投資をしない」ことに加え、「リスクの少ない投資から始める」ことが大切です。ただ、初心者の場合は不動産投資についてしっかり相談できる相手がいなかったり、不動産投資のプロに無茶な勧誘をされたりして失敗するといったこともあるため注意が必要です。まずは初期費用が少なくて済み、リターンを確実に得られるワンルームマンション投資から始めることをおすすめします。「不動産投資に興味はあるけれど資金が心許ない」「投資する不動産をどう探せばいいか分からない」といったお悩みがあるなら、ぜひ東京FASへご相談ください。実際にサラリーマン時代に不動産投資で成功した経験のある代表の山田がアドバイスいたします。無理な不動産購入といった勧誘も一切しておりませんので、ご安心ください。