公開日：2021年12月22日
更新日：2024年06月06日
将来的に安定した収入を得る方法として、ワンルームマンション投資に興味を持った方の中には 「本当にワンルームマンション投資で稼げるの？」 「実際の成功事例を知りたい！」 「ワンルームマンション投資で成功するポイントを把握したい！」 と思われている方は多いのではないでしょうか？
そこで今回の記事では、ワンルームマンション投資で資産1億円を築いた私の経験を踏まえながら、ワンルームマンション投資で安定収入を得るためのポイントをご紹介します。
ワンルームマンション投資とはそもそも何なのか、基本的な流れが知りたい方は以下のコラムも参考にしてみてください。
【執筆者のプロフィール】
株式会社 F.A.S 代表取締役 山田健二
大学卒業後、大手警備会社や保険会社でサラリーマンを経験。
ワンルームマンション投資開始から14年間でマンションを14戸所有。
毎月90万円以上の家賃収入が入るようになり、40歳の時に会社を退職し、FIREを実現。
ワンルームマンション投資を始める前の資産状況
- 職業：保健会社の営業
- 年収：350万円
- 貯金額：600万円
- 投資経験：なし
- 家族構成：独身
- 住居：賃貸マンション
上記は私がワンルームマンション投資を始める前の資産状況です。
生命保険の営業職をしていましたが、給与は完全歩合のため月収が５万円ほどの時もあり、生活は安定していませんでした。
特に投資経験はなかったのですが、29歳の時に「安定収入が欲しい！」と強く考えるようになり、初めての中古ワンルームマンションを購入しました。
コツコツ貯金をしていたおかげで600万円ほどの貯金がありましたが、そのうち500万円を頭金として使い、物件価格1,000万円の東京練馬区の物件を購入したのが始まりです。
ワンルームマンション投資を選んだ理由
多くの投資方法がある中で不動産投資を選んだのは、日々の管理に手間がかからないからです。
株式投資やFXなどは多くのリターンを得られる可能性がありますが、毎日値動きを追う必要や、負けた場合は大きな資金を失うというハイリスクな側面もあります。
その一方で不動産投資は家賃という形で毎月安定した収入が得られますし、管理を不動産管理会社に任せることで自分が管理をする手間は圧倒的に減ります。
サラリーマンとして働きながら両立できる数少ない投資として不動産投資を選びましたが、その中でもワンルームマンション投資に決めた理由は3つあります。
1. 価格が安く、低資金でも始めやすい
同じ不動産投資でも一戸建てやアパート一棟を購入するためには多額の資金が必要です。
しかし、1部屋のみで平米数も大きくないワンルームマンションであれば少ない元手で始められます。
具体的には頭金として100〜200万円の貯金があれば始められますし、フルローンを使って自己資金0円で物件を購入することも可能です。
2.区分の修繕コストが安い
せっかく家賃収入を得ても、修繕費用が高ければ手元に残るお金は少なくなります。
不動産投資では、「給湯器・エアコンの交換」「給排水管の洗浄・取替」などは物件オーナーが負担します。
上記のような修繕が発生した場合、数十万円ほどのコストがかかり、それだけで不動産投資の収支が崩れる可能性があります。
部屋数が多いファミリータイプの物件では、必然的に修繕リスクである設備の数も増えます。また、一棟タイプの不動産物件では廊下部分や階段などの共有設備の修繕コストもかかってきます。
結果的に、1部屋タイプのワンルームマンション投資がもっとも修繕コストを低く抑えることができるのです。
3.利回りが高い
後ほどご説明しますがワンルームマンション投資において、東京の中古マンションがオススメです。
中古物件の方が新築よりも購入価格が2~3割ほど安く済みますし、東京のワンルームマンションの場合、新築でも中古でも利回りはさほど差がありません。 そのため初期費用が安く、利回りも新築物件と比べて遜色のない中古物件の方が投資に向いているのです。
ワンルームマンション購入時にこだわった点
12年間で10戸以上の物件を購入し、安定した収入を得るためには物件選びも重要なポイントであることが分かりました。
金融機関からのローンが組めるとはいえ、不動産投資は大きな金額が動くものです。せっかく購入した物件が赤字になってしまうことを避けるためにも、物件選ぶで大切なポイントを紹介いたします！
1.立地が良いこと
マンション投資の成果には立地がとても大きく影響します。
地方と比べて人口が多い東京ではマンションの借り手も多く、貸し出した部屋が空家になるリスクが少ないことが特徴です。
また、東京都内の物件の中でも、駅から徒歩10分以内の利便性のある物件を選ぶことで、借り手が見つかる可能性がより高くなります。
2.新耐震基準を満たしている物件であること
新耐震基準とは、1981年に改正された建築の耐震基準を指します。
新耐震基準のマンションであれば震度7に達する大規模地震でも倒壊は免れますので、今後大きな地震発生のリスクがある首都圏の物件を購入するのであれば、耐震基準を満たしているかを確認しましょう。
せっかく購入した物件が地震で破損してしまっては、投資資金を回収できないという事態もあり得ます。
3.鉄筋コンクリート造であること
建物の構造には、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造などがあります。
それぞれの耐用年数は木造住宅なら22年、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のものは47年となっています。
耐用年数とは、建物の経済的な価値が失われてしまうまでの期間を示すもので、この耐用年数が長いほど資産としての価値が保たれます。
そのため不動産投資をするのであれば資産価値の落ちにくい鉄筋コンクリート造のワンルームマンションを選ぶことをおすすめします。
ワンルームマンション投資で成功するための3つのポイント
1.利回りよりも安定性を重視する
逆説的になりますが、ワンルームマンション投資で安定した利益を出していくためには「儲かるものに走らない＝利回りを追わないことが大事です。」 利回りが高い物件はリスクも高い傾向にあります。いくら利回りが高くても、突然の修繕コストの発生や空き家期間が長くなってしまう場合は、長期的にみて利回りは低下します。
東京の中古ワンルームマンションであれば、低リスクなのでコツコツと収益を増やすことができます。
2.繰り上げ返済を積極的に行う
不動産投資は買って終わりではなく、いかにローンを完済するかを考える必要があります。毎月のローン返済額に加えて、繰り上げ返済を積極的に行いましょう！ 繰り上げ返済により返済期間を短縮できるため、利息の削減効果が期待できます。 私も1件目の物件では年間で100万円ほどを繰り上げ返済に充てたことで、結果的3年半でローンを完済することができました。
3. 2戸目、3戸目と所有物件を増やす
資産状況に問題がなければ、2戸目、3戸目と物件を増やしていきましょう。不動産を複数所有するメリットは、複利効果です。
複利効果とは、一定期間に生じた利子を元本に入れてその金額を新たな元本として運用することで、収益を拡大していく手法です。
ローン完済後の家賃収入を2戸目、3戸目にあてることで複利効果によって考えていたよりも早く資産を増やしていくことができます。
複数の物件を同時に所有することで、だんだんとローン返済までの期間を短縮できます。結果的に私も12年間の投資で、10件の物件を所有し、うち7件のローンを完済しています。
現在の資産状況は下記の通りです。
- マンション合計10戸所有
- 完遂：7戸
- 年収：850万円
- 資産：10戸で1億1,000万円
ワンルームマンション投資の成功率を上げるためのノウハウについては以下のコラムも参考にしてみてください。
ワンルームマンション投資をお考えなら、東京FASへご相談ください！
会社員時代にワンルームマンション投資を始め、10年ほどで仕事をリタイアできるほどの資産を築くことができたのは、特別なノウハウがあったからではありません。
低リスクで管理の手間が少ないワンルームマンション投資であれば普段の仕事と両立しながらも、給料以外の収益の柱を作っていくことが可能です！もし不動産投資やワンルームマンション投資に興味がある方は、ぜひ無料相談をご活用ください！
私が代表を努める東京FASでは資産価値が安定している東京・横浜を中心としたワンルームマンションに特化し、あなたの資産形成のお手伝いをいたします。