公開日：2021年06月05日
更新日：2024年03月22日
世の中には株式や為替、先物などさまざまな種類の投資が存在します。その中で不動産投資とりわけワンルームマンション投資はどのような利点があるのでしょうか？注意すべき点はないのでしょうか？ワンルーム投資をはじめてされる・興味がある方向けにメリット・デメリットを解説します。投資をはじめる前に、ぜひ頭に入れておきましょう。
ワンルームマンション投資とはそもそも何なのか、基本的な流れが知りたい方は以下のコラムも参考にしてみてください。
ワンルームマンション投資のメリット
ワンルームマンション投資は他の投資手法にはない魅力や有利な点が数多くあり、うまくいけば安定的かつ大きく資産を増やせる可能性を秘めています。まずはメリットについて見ていきましょう。
1部屋単位での所有が可能であるため元手が少なくても始められる
ワンルームマンション投資はその名のとおりマンションの一室のみを購入して家賃収入を得る手法です。一戸建てや一棟マンションをまるまる購入するのは莫大な資金が必要ですが、一部屋のみであれば元手が少なくはじめられます。中古物件であれば１千万円以下で買える可能性もあります。
少ない自己資金で、しかも毎月の返済も負担が大きくなりすぎないので、本格的な不動産投資と比較して格段にハードルが低く始めやすいのがメリットです。
需要が高いことが多く長期的な家賃収入が期待できる
今、一戸建てよりもマンションを選択される方が増えてきています。特に都心においては一戸建てに住むのは容易ではありません。需要が高いため入居者がつきやすく、比較的容易に家賃収入を得ることができます。空室期間が少なく安定した入居需要がある物件であれば、利回りやキャッシュフローなどの計画も読みやすいです。
株式や為替などと比べて収入の振れ幅が少ないので、結果的に高利回りにもつながります。
ローンを完済すれば個人年金としての安定した収入源になる
多くの方はローンを組んで物件を購入することになります。月々返済していかなければいけないので大変そうというイメージもあるかと思いますが、家賃収入が返済額を上回れば利益を得ることができます。
ローンを完済しさえすれば物件は手元に残るので、あとは利益が毎月どんどん入ってくる状態になります。家賃収入は不労所得であるため、特に定年退職後には年金と並んで心強い収入源となるでしょう。また、体調不良などで働けなくなってしまった状況に陥ったとしても、不動産資産があれば収入が途切れないので安心です。
団体生命保険が生命保険の代わりとなる
金融機関から融資を受ける際には「団体信用生命保険」に加入することができます。債務者に万が一のことがあった場合、ローンの残債は保険金で精算することになります。遺族は返済を免除され、物件は相続することが可能です。もちろん、家賃収入はそのまま得ることができます。
借金は残さず、利益が出る資産のみを大切な家族に残すことができる。「究極の生命保険」と言えます。
相続対策になる
ワンルームマンションは相続税対策としても有効です。仮に現金1億円を相続するとなると、1億円分の相続税を支払わなければいけません。一方、不動産資産の場合は評価額で税額が決められ、そのときの時価の少し低めに評価されることが多いです。1億円で購入した物件であっても、7,000～8,000万円くらいで評価されるケースがあり、その分相続税を抑えることができます。
さらに、ワンルームマンションは「小規模宅地等の特例」という措置を受けることができ、評価額がさらに下がります。また、投資用の不動産は3～4割ほど控除されて評価されるケースが多いので、評価額を現金の1/3ほどに減らせる可能性もあります。
ワンルームマンション投資のデメリット・リスク
ワンルームマンション投資にはさまざまな魅力があり、うまくいけば安定的な収入源になってくれる可能性があります。一方で、やはり投資である以上リスクも少なからず存在します。ここからはワンルームマンション投資のデメリットについて見ていきましょう。
年間の収支がマイナスになることがある
物件を維持するためには借入金の利息、各種税金、管理費、修繕積立金、保険料、減価償却費など、さまざまな経費がかかります。支出が収入を上回って赤字になるリスクは常に念頭に置いておかなければなりません。マイナスが続いて借金だけが増えてしまっては投資の意味がありませんが、実際にそういった状況に陥っている方も少なくないのです。
まずは家賃収入と経費のバランスを考えて計画を立てておく必要があります。
自然災害リスク
不動産投資で怖いのが自然災害です。これまで順調に利益を得られていたとしても、ひとたび地震や台風といった大きな災害が発生してしまえば収入が途絶えてしまうという事態にもなりかねません。
自然現象なので実力で止められることはできませんが、たとえば耐震性が高い物件を選ぶ、津波や洪水、がけ崩れの被害に遭いにくい立地の物件を選ぶなど、災害を考慮して物件を選ぶことで被害を回避できる、あるいはリスクを最小限に抑えられる可能性もあります。
家賃が下落するリスク
不動産は一般的に築年数が古ければ古いほど価値が下がります。今はそれなりに高い家賃収入が得られていても、同じ水準が未来永劫続く保証はありません。
周辺環境の変化によって家賃が急落する可能性があります。たとえば公共交通機関が廃線になったり、商業施設や企業、学校などが撤退したりして利便性が失われた結果、物件の価値が大きく急落するケースも考えられます。
家賃はある程度変動するものであり、下がったときのことも常に想定しておきましょう。
空室・家賃滞納リスク
マンション一棟投資の場合は一部屋だけ空室があっても家賃収入が途絶えることはありません。しかし、ワンルームマンション投資の場合はひとたび空室になってしまうと収入が0になってしまいますので、空室にならないよう戦略を練っておく必要があります。また、仮に入居者がいたとしても家賃を滞納されてしまうとやはり収入が途絶えてしまいます。
こうしたリスクを避けるためにも、不動産会社などに管理を委託するのがおすすめです。また、物件を増やしていけばそれだけリスクヘッジにもなります。
出口戦略が少なく限られている
株や為替、金などの現物資産はすぐに売って換金することができますが、マンションなどの不動産はそれが容易ではありません。買い手が見つかるまでに数ヶ月単位の時間を要します。
急にまとまったお金が必要になっても不動産を換金するという手段はあてにできません。不動産投資に全財産をつぎ込むのではなく、貯蓄や不動産以外の換金性がいい資産を持つなど、リスクヘッジをしておきましょう。
ローンの金利が上昇するリスクがある
今の日本はマイナス金利時代。非常に低い利率でローンを組むことができます。確かに借り入れをするには有利な状況ですが、逆に将来的に金利が上がる可能性が高いとも言えます。
低金利だからといってむやみに借り入れをすると、金利が上がったときに返済できなくなる恐れも考えられますので、金利が上昇したときのことも見据えて計画を立てましょう。また、借り入れたときの利率がずっと適用される“固定金利”を選択することで、金利上昇のリスクに備えられます。
まとめ
投資である以上損をするリスクもあるのですが、正しい戦略で行えば、ワンルームマンションは利益を安定的に生み出してくれる魅力的な資産となります。代表の山田も含めて実際にワンルームマンション投資でFIREを実現した人は少なくありません。
不動産投資で成功するためには、まずは一にも二にも正しい知識と情報です。東京FASではこれからワンルームマンション投資をはじめるという初心者の方のために、無料相談や無料セミナーを開催しています。何度ご利用いただいても費用はかかりません。「不動産投資に興味がある」「ワンルームマンションを購入したいけど何からはじめていいのかわからない」という方はぜひご連絡ください。