初めてのワンルームマンション投資

2021年06月05日

ワンルームマンション投資とは?

不動産投資というと土地や物件をまるごと購入するイメージがあるかと思います。ワンルームマンション投資はマンションの一室あるいは数室のみを所有して家賃収入を得る投資手法です。マンションを一棟購入するのは莫大な資金が必要ですが、ワンルームであれば比較的少額からはじめられるので初心者にとってハードルが低く、リスクも抑えられます。軌道に乗ってきたら物件を買い増していくことで、資産を増やすことも可能です。

今回は不動産投資初心者の方向けにワンルームマンション投資の流れや注意点について解説します。

ワンルームマンション投資の基本的な流れ

初心者にとって比較的ハードルが低いワンルームマンション投資ですが、物件を購入する前にはやるべきことがさまざまあります。どのような準備をしなければいけないのか?どんな手続きを行わなければいけないのか?流れを5つのステップにまとめました。物件探しをする前には以下の流れをしっかりと頭に入れておいてください。

STEP1 購入できる物件の選定

まずは物件選びです。ワンルームマンション投資の成否はこれにかかっていると言っても過言ではありません。

まずはエリアを選びましょう。たとえば都心であれば人気が高いですが。その分購入費用も高価になる可能性があります。郊外は安く買える傾向がありますが、その分家賃収入も低くなることも考えられます。ただ、郊外であっても将来開発が進んで家賃収入が跳ね上がる可能性も十分にありますので、利便性(交通アクセスや周辺施設等)や将来の開発計画などを想定してエリアを選定してください。

他にも「新築か中古か」、「マンションかアパートか」など、さまざまな観点で考える必要があります。物件情報にしっかりと目を通し、現地調査などを綿密に行った上で物件を選びましょう

STEP2  売主との交渉

購入したい物件が決まったら売り主に「買付」を入れます。買付とは「この物件を買いたいです」という意思を文書で提示することです。その上で価格や支払い条件、引き渡し時期などを売り主と話し合って決めていきます。値引き交渉やローン特約(借り入れができなかった場合は契約を無効にすること)の交渉などもこのときに行います。

買付はあくまで意思表示ですから、この段階で必ず物件が買えるとは限りません。売主が売りたくないと思ったり、他の買い手に先を越されたりして購入できない場合もあります。逆に購入希望者側が買付を取り下げることも可能です。

STEP3 金融機関からの融資の審査

売主との交渉がまとまったら次は資金の準備です。自己資金がいくらあるのか?どれだけ借り入れるのか?資金計画を明確にしておきましょう

ローンを利用する場合は金融機関に審査を申し込みます。申込書のほか、本人確認書類や物件の資料なども用意しておく必要があります。審査は職業、勤め先、勤続年数、年収、物件の収益性など、さまざまな観点で行われます。審査に落ちてしまえば当然借り入れはできませんが、他の金融機関では審査に通る可能性もあります。複数の金融機関で審査を受けてみましょう。

STEP4 売買契約の締結

ローンの審査が通過したら、いよいよ売主と売買契約を締結します。この際にもさまざまなことを考慮しなければいけません。

先述のとおりローン審査が通らなかった場合に契約を解除できる「ローン特約」をつけておくのがおすすめです。また、契約解除になった場合の違約金の額や賠償の範囲、瑕疵担保責任の保証期間や内容なども確認しておく必要があります

契約に不安があるのであれば、司法書士や弁護士など専門家にチェックしてもらうのも手です。

STEP5 不動産登記手続き・代金決済・引渡し

売買契約が成立したら引き渡しの手続きを行います。決済当日は買主と売主が金融機関に集まって代金決済手続きを行います。その後、司法書士が不動産登記手続きを行い、所有者が売主から買主に移ります。その後、売主から買主に物件の鍵が渡されて晴れて引渡し。不動産投資家人生がスタートします

ワンルームマンション投資で失敗しないために重要なこと

以上ざっくりとワンルームマンション投資をはじめるまでの流れを解説しました。実際にはもっと細かい作業や手続きが発生し、さまざまなことに注意しなければいけません。物件選びや売主との交渉など、それぞれの段階においては専門家のアドバイスなどをもらいながら着実に進められるのがおすすめです。

ここからははじめてのワンルームマンション投資で注意したい点について解説します。失敗して損失を出さないよう、こちらもしっかりと頭に入れておきましょう。

不動産投資に関する情報収集を徹底的にする

先程も解説したようにワンルームマンション投資は物件選びが重要です。残念なことですが、十分な知識を持たない人に対して収益性が低い物件を売りつけたり、詐欺まがいの行為をしたりといった悪質な業者も存在します。不動産会社の言われるままに物件を購入したり、怪しい勧誘に安易に乗ったりしないよう気をつけてください。

まずは本やサイト、ブログ、セミナーなどで不動産投資に関する情報を収集し、知識を身につけましょう。実際に不動産投資をしている経験者にアドバイスを貰うのもおすすめです。

主要な経費を考慮して実質利回りを考える

不動産を所有しているとローンの利息や固定資産税、都市計画税、修繕積立金、管理費などさまざまな経費がかかります。いくら家賃収入があったとしても、出費がそれを上回れば赤字となってしまって投資をした意味がなくなってしまいます。

収入だけでなく諸経費も考慮した実質的利回りを考えて物件を選びましょう。家賃収入はどれくらい見込めるのか?経費はどんなものがいくらかかるのか?最終的な利益はどれくらいになるのか?それぞれピックアップして「収入-経費=利益」という計算式に当てはめてシミュレーションしてみましょう。

自分(素人)の力を過信しすぎずに、不動産投資のコンサルタントや専門家などに相談する

夢を壊すようですが、不動産投資は素人が少し勉強したくらいで長期的な利益を出せるほど甘いものではありません。知識不足であるにも関わらず自分の力を過信した結果収益性が低い物件を掴まされたり、悪徳業者に騙されたり、空室で赤字に転落して多くの人が失敗しているのが実状です。

自分なりに勉強をしたり利回りをシミュレーションしたりするのは大切ですが、物件を購入する前には不動産投資のコンサルタントなど専門家の意見も聞いてみましょう。慣れていないうちは利回りの計算や物件の選定、運営・管理・家賃回収などのサポートを依頼するのも手です

家賃の下落を前提に投資計画を立てる

築年数が古くなればなるほど、建物の価値は下がります。したがって、利回りに関してもほとんどの場合、年を追うごとに悪化していきます。しかし、初心者の方の多くは家賃の下落を想定せず計画を立ててしまうのです。

当初「●年でローンを完済できる」と見込んでいても、家賃が下落した結果収入が少なくなり、返済がきつくなる・利息だけが膨らんでしまうというケースは枚挙に暇がありません。家賃が下がることを前提に返済計画と投資計画を立てましょう

中古マンションの場合は老朽化状況を確認し、修繕の時期を見極める

中古マンション、特に築年数が古い物件を購入する場合は注意が必要です。購入した直後に大規模な修繕が必要になるケースがあります。中古車を購入したら部品が劣化していてすぐに故障してしまうのと同じ理屈です。

どんなに利回りのシミュレーションや投資計画を綿密にしていたとしても、初期から修繕費用がかかってしまっては、序盤で大きく話が変わってきてしまうのです。中古マンションは比較的安価に購入できますが、こうした落とし穴も隠されています。

購入する前に老朽化の状況や修繕が必要になりそうかどうかといったこともしっかりと確認し、修繕が必要になるリスクについても認識しておきましょう

まとめ

不動産投資に失敗しないためには正しい流れを把握し、注意点やリスクをしっかりと念頭に入れておく必要があります。残念ながら多くの方が知識や情報不足が原因で失敗してしまいます。ワンルームマンション投資に成功する秘訣は正しい知識・情報を収集し、正しい方法で行うことです。リスクを抑えさえすれば、不動産投資は利益が着実に積み上がる、年金のような素晴らしい資産形成の手段となります。

ワンルームマンション投資に興味がある方、不安や疑問がある方は東京FASにお気軽にご相談ください。不動産投資の経験豊富なコンサルタントが実体験をもとに、お客さまの利益ファーストでアドバイスさせていただきます。不動産投資をはじめるなら、まずは無料相談やセミナーで情報収集してみましょう。