節税目的の不動産投資はNG!ワンルームマンションで収益を生む方法

2021年11月11日

投資の中でも、節税効果があることからワンルームマンション投資が注目されています。
ただ、注意したいのは、「不動産投資は誰にでも節税効果があるわけではない」ということです。
不動産投資で安定した収入を得るためには、その仕組みを投資前にきちんと理解しておく必要があります。
そこで、節税を目的とした不動産投資が向いていない方の特徴や、安定収入を得るためのコツについて詳しくご紹介します。

この記事の監修者

  • 株式会社 F.A.S 代表取締役 山田健二
  • 宅地建物取引士/AFP(アフィリエイテッドファイナンシャルプランナー)/相続知識検定マスター

大学卒業後、大手警備会社や保険会社でサラリーマンを経験。
安定した収入を求め29歳で不動産オーナーとなり、10年間で月30万円以上の不労所得が入るようになりFIREを実現。

ワンルームマンション投資による節税の仕組み

不動産投資には節税効果があるといわれていますが、実際にどの税金が節税になるのかご存じでしょうか。

私たちの生活の中で、支払うべき様々な税金がありますが、消費税のようにあまり意識しないで支払っている税金もあれば、支払期日が決められていて、毎年支払う義務のある自動車税のような税金もあります。

節税効果があるというと、目に見えて支払う税金が減るイメージがありますが、実際には減税される税金は決まっています。
そこでワンルームマンション投資で何が節税対象となるのかその仕組みを詳しく見ていきましょう。

所得税と住民税が節税できる

不動産投資で節税効果が得られるのは「所得税・住民税・相続税・贈与税」の4つです。
ここではサラリーマンに直接関係のある「所得税・住民税」について見ていきましょう。

所得税

サラリーマンの場合、通常は年収から基礎控除、給与所得控除、社会保険料を差し引いた額に所得税が課税されます。
税率は所得金額が多ければ増えていきます。
もし不動産投資をした場合、購入した不動産で収入をすぐ得られるわけではありませんから、購入費用や経費の方が多く赤字になります。
その赤字分を所得金額から引いて課税されるため、節税効果があるといわれるのです。

住民税

住民税は年収から基礎控除、給与所得控除、社会保険料を差し引いた額に住民税が課税されます。
住民税も所得金額によって税率が変わります。
不動産投資で赤字の場合、その赤字分が所得金額から引かれて課税されるため、所得税と同じく住民税も節税になるのです。

節税目的のワンルームマンション投資がオススメできる人

節税効果を期待して不動産を購入したのに、思ったほど節税効果がなかったという人は、「節税の対象となっていない」からです。
それを理解しないまま不動産投資をすることはおすすめできません。
節税目的のマンション投資をおすすめできるのは、以下に当てはまる人です。

年収が高い

収入が多く、高額納税をしている人は、不動産投資をすることでその購入費用や経費を計上することができるので支払う税金を減らすことができます。
また節税を維持するために、不動産を新たに購入するといったことも、収入がある人だからこそ可能だといえます。

一時的に年収が高くなった

ある年に年収が大きく上がると、支払う所得税と住民税も高くなります。
所得税と住民税は、前の年の年収で計算し、次の年に課税されます。
そのためどうしても大きな負担となってしまうのです。
それを見越して、年収が上がる年にワンルームマンションを購入すれば赤字を多く出せるため節税できます。

一般的なサラリーマンが目指すべきは、不動産投資からの安定収入

ご紹介したように、不動産投資で節税ができるのは「赤字が出ている場合」であり限定的です。また不動産で収入を得られるようになれば節税効果はなくなります。
節税効果を求めて不動産購入を重ねた結果、管理しきれなくなってしまい損をしてしまうことから「不動産投資は節税効果がない」と考えられてしまっている現実があります。
普通のサラリーマンの場合、節税効果よりも「収入の柱」を不動産投資で作る意識が大切です。
そこでワンルームマンション投資で安定収入を作るための3つのポイントを詳しくご紹介します。

収益性(利回り)が高いワンルーム物件を選ぶ

ワンルームマンション投資で特に重視したいのは、収益性の高い物件を選ぶことです。
投資の場合「利回り」の高さがよくアピールされますが、家賃収入=収益ではありません。
実際には物件購入で返済する必要のあるローンやかかる固定資産税などの経費を差し引く必要があります。
そのため新築物件よりも中古物件を購入した方が、返済するローンの額が少なく利回りの高さが期待できます。

空室リスクが少ないワンルーム物件を選ぶ

ワンルームマンション投資で安定した収入を得るためには、継続して借りてくれる人がいることが前提となります。
せっかく購入した不動産であっても、空室期間が長ければ、その分の収益も減ってしまいます。
その点、東京のワンルームマンションであれば需要が高く、空室リスクが低いことがメリットです。
日本の人口は今後減っていきますが、他の都道府県から多くの人が流入する東京なら賃貸需要が安定しています。親元を離れて暮らす社会人や学生、単身赴任者などを考えると、1人暮らしのワンルームマンションの空室リスクは少なく、不動産投資に向いています。

賃貸管理会社を厳選する

ワンルームマンション投資をする場合、物件探しも大切ですがそれ以上に維持管理が重要な要となります。
そこで考えたいのが管理会社と契約することです。
空室時の入居者募集から更新契約、部屋のリフォームや退去清算など管理業務を代わりに行ってくれるのが管理会社です。
ワンルームマンション投資を事業と考えた上で、空室期間を最小限に抑えてくれるような入居者募集 に力を入れている不動産会社を見極めることが重要です。

ワンルームマンション投資についてより詳しく知りたい方は、メリット・デメリットをまとめた記事をご覧ください! ワンルームマンション投資が初めての方へ!メリット・デメリットを徹底解説」

ワンルームマンション投資をお考えなら、東京FASへご相談ください!

ワンルームマンション投資で重要なのは、物件選びと管理運営、そして維持です。
さらに賃貸管理についてのプロである管理会社とのパートナーシップを得ることができれば、安定収入を維持することが可能となります。
東京FASは資産価値が安定している東京・横浜を中心としたワンルームマンションに特化し、実際に不動産投資の実績があるエキスパートがサポートしておりますので、ぜひご相談ください。
これから不動産投資を考えている方にも無料セミナーがありますので、納得した上で投資をスタートさせることができます。
新たな収入の柱作りにぜひ東京FASをお役立てください。